Le cadre légal
La loi Hoguet, colonne vertébrale du mandat
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, pose trois principes qui gouvernent tous les mandats : un mandat écrit préalable avant toute intervention, une durée limitée dans le temps, et une rémunération due uniquement lorsque l’opération est effectivement conclue par l’intermédiaire de l’agent.
Son décret d’application, le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, précise le contenu des mandats, le régime des clauses d’exclusivité et des clauses pénales, ainsi que les modalités de dénonciation.
Simple ou exclusif : même socle, effets différents
Les deux types de mandat respectent le même socle juridique. Ce qui change, c’est le périmètre de la confiance : diffusion libre entre plusieurs agences d’un côté, engagement réciproque avec une seule agence de l’autre.
Comparatif détaillé
Mandat simple vs mandat exclusif : 7 points de différence
| Critère | Mandat simple | Mandat exclusif |
|---|---|---|
| Nombre d’agences mandatées | Plusieurs agences peuvent commercialiser le bien en même temps. | Une seule agence détient le droit de vendre le bien. |
| Vente entre particuliers | Possible : le vendeur garde la liberté de trouver lui-même un acquéreur. | Interdite en principe, sauf clause de semi-exclusivité écrite au mandat. |
| Durée | Durée déterminée obligatoire ; jamais de reconduction indéfinie. | Durée déterminée également ; la durée courte est l’usage du marché. |
| Résiliation | À l’échéance du mandat ou selon les modalités prévues au contrat. | Dénonçable passé 3 mois, avec préavis d’au moins 15 jours par LRAR (art. 78 du décret). |
| Commission | Due à l’agence qui a effectivement conclu l’opération. | Due à l’agence exclusive si l’opération aboutit ; clause pénale possible en cas de contournement, plafonnée aux honoraires. |
| Implication de l’agence | Investissement variable : l’agence arbitre entre ses mandats en concurrence. | Investissement maximal : visibilité, publicité, visites et reporting renforcés. |
| Profil de vendeur adapté | Vendeur qui veut tester le marché ou qui dispose déjà de son propre réseau d’acquéreurs. | Vendeur qui veut un interlocuteur unique, une stratégie de prix tenue et un suivi rapproché. |
Côté vendeur
Ce que votre choix change concrètement
Avec un mandat simple
- Vous multipliez les canaux de diffusion et gardez la main sur une vente directe
- Les annonces dupliquées peuvent brouiller votre prix affiché
- Chaque agence investit a minima, faute de garantie de commission
Avec un mandat exclusif
- Un seul interlocuteur pilote prix, annonces, visites et offres
- L’agence consacre ses meilleurs moyens à un bien qu’elle est sûre de vendre
- Vous vous engagez : le contournement de l’exclusivité peut coûter des pénalités
Bon réflexe : avant de signer, demandez à l’agence son plan de commercialisation écrit. C’est sur ce document que se juge l’intérêt d’une exclusivité.
Côté agent
Obtenir et sécuriser le mandat : la méthode en 5 points
- 1
Exigez un mandat écrit avant toute action
Pas de démarchage, pas de visite, pas de publicité sans mandat signé : c’est la condition de votre rémunération et la protection du mandant.
- 2
Rédigez les clauses essentielles en clair
Durée déterminée, honoraires et partie qui les supporte, exclusivité éventuelle en caractères très apparents, modalités de dénonciation.
- 3
Justifiez l’exclusivité par les moyens engagés
Argumentez avec du concret : plan de diffusion, estimation documentée, calendrier de reporting. L’exclusivité se mérite, elle ne se réclame pas.
- 4
Sécurisez la clause pénale
Elle doit résulter d’une stipulation expresse, figurer en caractères très apparents et ne pas excéder le montant des honoraires prévus au mandat.
- 5
Suivez les délais de résiliation
Après 3 mois, le mandant comme l’agence peuvent dénoncer le mandat exclusif avec 15 jours de préavis par LRAR : tenez votre mandant pour ne jamais subir ce délai.
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Durée et sortie
Durée, résiliation et pénalités : les règles du jeu
Tout mandat est conclu pour une durée déterminée : la loi Hoguet prohibe, à peine de nullité, les conventions sans limitation dans le temps — y compris les tacites reconductions indéfinies.
Pour les mandats assortis d’une clause d’exclusivité, l’article 78 du décret ajoute une protection : passé trois mois à compter de la signature, le mandat peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, avec un préavis d’au moins quinze jours notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.
La clause pénale, qui sanctionne le contournement de l’exclusivité, n’est valable que si elle résulte d’une stipulation expresse, mentionnée en caractères très apparents, et elle ne peut excéder le montant des honoraires prévus au mandat.
Le calendrier type d’un exclusif
- Jour J : signature du mandat à durée déterminée
- J + 3 mois : dénonciation possible des deux côtés
- Préavis : 15 jours minimum, par LRAR
- Échéance : fin du mandat ou renouvellement écrit
Questions fréquentes
Mandat exclusif ou simple : FAQ
Puis-je vendre mon bien moi-même avec un mandat exclusif ?
En principe non : l’exclusivité interdit au vendeur de conclure sans l’agence, sauf si le mandat prévoit une clause de semi-exclusivité l’autorisant à chercher son propre acquéreur. Vendre en violation de l’exclusivité expose le mandant à une clause pénale, limitée par le décret au montant des honoraires prévus au mandat.
Quelle durée maximale pour un mandat de vente ?
La loi Hoguet exige que toute convention soit limitée dans le temps : le mandat est toujours conclu pour une durée déterminée. Une clause de tacite reconduction indéfinie prive le mandat de limitation et a été sanctionnée par la nullité. En pratique, les mandats courent souvent sur trois à six mois, renouvelables par avenant.
Comment résilier un mandat exclusif avant son terme ?
Selon l’article 78 du décret n° 72-678, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat comportant une clause d’exclusivité peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, en respectant un préavis d’au moins quinze jours notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.
La commission est-elle due si la vente n’aboutit pas ?
Non. L’article 6 de la loi Hoguet subordonne toute rémunération à l’issue effective de l’opération conclue par l’intermédiaire de l’agent : pas de vente effectivement conclue, pas de commission. Aucune somme ne peut être exigée avant cette issue, à quelque titre que ce soit.
Mandat simple : qui touche la commission si plusieurs agences travaillent ?
L’agence qui a effectivement fait aboutir l’opération. C’est ce qui pousse chaque professionnel à aller vite — et ce qui explique, côté vendeur, des niveaux d’investissement variables d’une agence à l’autre sur un même bien.
Qu’est-ce qu’un mandat semi-exclusif ?
Une variante du mandat exclusif dans laquelle le vendeur conserve le droit de trouver lui-même un acquéreur — par exemple dans son entourage — sans devoir d’honoraires à l’agence, qui garde l’exclusivité sur le marché. La clause doit être écrite clairement dans le mandat.
Le mandat écrit est-il vraiment obligatoire ?
Oui. La loi Hoguet interdit à l’agent de recevoir aucune rémunération sans mandat écrit préalable délivré par l’une des parties, précisant les conditions de la rémunération et qui en a la charge. Sans mandat écrit régulier, l’agent ne peut prétendre à aucune commission, même s’il a travaillé.
Références
Sources officielles
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) — Légifrance
Mandat écrit préalable, limitation dans le temps, commission due à l’issue effective.
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 — Légifrance
Contenu des mandats, clauses d’exclusivité et pénales, dénonciation après 3 mois avec préavis de 15 jours.
- Agent immobilier : réglementation de l’activité — Bpifrance Création
Synthèse des obligations applicables aux professionnels de la transaction.
Informations vérifiées le 31 juillet 2026. Ce guide présente le cadre général et ne remplace ni les textes officiels ni l’analyse de votre mandat par un professionnel du droit.
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